Юристы компании «Гео-Стандарт» настоятельно рекомендуют очень серьезно отнестись к проблеме смены вида разрешения на пользование земельным участком. .
Приведение земли в соответствующий статус, согласно действующему законодательству - это необходимость. Данная мера позволит обезопасить себя в будущем от судебных тяжб, от признания строений самостроем и их сноса или от несоразмерно большой арендной платы.
Использование земельного участка не по целевому назначению - это нарушение ГК и ЗК, за что владелец земель будет привлечен к ответственности и штрафам. Прежде чем начать какие-то действия на данной земле, необходимо точно знать ее целевое назначение по кадастру и при необходимости изменить заранее.
Смена целевого назначения может коснуться любого: от простого дачника или обычного сельского жителя, до крупного владельца угодий или строительной компании, которая реализует девелоперский проект. При этом каждый желающий привести земельный надел в надлежащий, не противоречащий законодательству вид, при этом преследует свои цели и выбирает свой путь решения проблемы, хотя, основные рекомендации для всех одинаковы.
Целевое назначение земель — разделение земель и земельных участков по видам (категориям) и целевому назначению. Предназначено для определения правового статуса земельного участка и его разрешённого использования.
Ознакомиться с правилами и порядком использования можно в кадастровой палате, где существует запись об этом. Наряду с этим, в записях имеются и другие характеристики: месторасположение, прилежащие земли, координаты. На основании этих данных для каждого участка прописывается кадастровый номер, который считается уникальным и является его поисковым индексом.
Смена целевого назначения регулируется ФЗ 191 и Градостроительным кодексом и может быть произведена двумя способами:
- с изменением категории,
- без изменения категории.
Чтобы правильно определиться со способом, ознакомьтесь с преимуществами и сложностями каждого из них.
ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ БЕЗ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ДРУГУЮ КАТЕГОРИЮ
В этом случае, из списка всех возможных вариантов, указанных в законодательных документах, выбирается наиболее приемлемый для владельца вид, который разрешен в данной категории. Более простыми словами происходит замещение в рамках одной категории, основное (небольшое) разрешение меняется на условно-разрешенное (обладающее расширенными возможностями), которое позволяет немного больше в рамках все той же категории, своего рода замена. Но такая замена ограничивает землевладельца в рамках категориальной принадлежности и осуществляется исключительно внутри рамок ее назначения.
Например: имеется пара гектар земель сельскохозяйственных. Их основное назначение: огород или пастбище. Подав на замену разрешения использования, можно получить право на разбивку сада, строительство летних домиков или на постройки надворные для размещения скота. Таким образом, владелец получает несколько больше возможностей.
Перевод проводится на муниципальном уровне и является наиболее простым и менее затратным, как по времени, так и в финансовом выражении. Определятся все в соответствии с зонированием территорий, основополагающие тезисы прописаны в ФЗ и приложениях к ним. А вот сам ФЗ " О зонировании..." не принят. Приходится опираться на Градостроительный кодекс при решении данного вопроса, который гласит, что при выборе вида разрешенного использования основополагающими моментами считаются:
Генеральный план, правила застройки и землепользования,
ПОРЯДОК ПОДАЧИ ДОКУМЕНТОВ И РАССМОТРЕНИЯ
Список документов:
- заявление,
- кадастровый паспорт,
- копия паспорта (для физлица),
- для юр. лица и ЧП, выписка из ЕГРЮЛ,
- правоустанавливающие документы на землю.
Порядок рассмотрения:
- проведение градостроительной комиссии ( для допуска заявления на публичные слушания)
- публичные слушания, на местном уровне,
- приглашаются владельцы смежных участков и граждане, проживающие в границах территории,
- по результатам, принимается решение и выдается постановление.
- решение может быть, как в пользу землевладельца, так и содержать отказ.
ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ДРУГУЮ КАТЕГОРИЮ
При изменении категории, участок полностью меняет свой статус. Это дает владельцу неограниченные права.
Для наглядности возьмем все те же два гектара сельских угодий, на которых разрешено только пасти скот. Подсчитав свою прибыль и убытки, хозяин пришел к выводу, что на этой земле лучше возвести коттеджный поселок, что экономически выгоднее и даст большую прибыль.
Законодательно определены следующие категории земель:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли промышленного и другого специального назначения;
- особо охраняемые объекты и территории.
- земли запаса;
Земли запаса - это единственная категория, целевое назначение которой не прописано. Они являются государственной собственностью и не принадлежат ни физическим, ни юридическим лицам.
Смена категории происходит только на областном уровне, через ходатайство на губернатора, федеральном уровне (при смене категории земель лесного фонда и прочих), что представляет определенную сложность и без помощи квалифицированных юристов не обойтись. Пакет документов для этого готовится достаточно большой, что занимает много время на его подготовку и требует работы команды профессионалов.
Правда, существуют случаи смены без особых проблем, тогда, когда земли переводят в особо охраняемые. Для всех остальных случаев поводом служит:
- невозможность использования по целевому назначению, в связи с форс-мажорными обстоятельствами или техногенными катастрофами,
- государственные нужды: смена границ муниципальных образований или возведение объектов государственного значения, при невозможности размещения их в другом месте.